Смета — не просто расчёт. Это юридически значимый документ, определяющий стоимость строительства, объём работ и размер оплаты подрядчику. Но в реальности сметы часто содержат завышенные расценки, несуществующие работы, устаревшие коэффициенты или даже «воздушные» объёмы. И если не проверить — можно переплатить десятки, а то и сотни тысяч рублей.
Экспертиза смет — это не бухгалтерская сверка. Это технико-экономический анализ, сочетающий знание строительных норм, ГОСТов, ГЭСН/ФЕР, договорной практики и судебной экспертизы. И её цель — не найти ошибку, а определить реальную стоимость работ.
Кто и зачем заказывает экспертизу смет?
Самые частые заказчики — застройщики, заказчики строительства и суды.
- При заключении договора подряда застройщик проверяет смету, чтобы не переплатить.
- При приёмке работ — чтобы убедиться, что оплата соответствует реально выполненному объёму.
- В суде — при спорах с подрядчиком: «Вы выполнили на 5 млн, а требуете 8 млн».
- При банкротстве — конкурсный управляющий проверяет, не были ли средства выведены через завышенные сметы.
- При проверке госзакупок — контрольно-счётные палаты и прокуратура ищут признаки неэффективного расходования бюджета.
Во всех этих случаях экспертиза сметы — ключ к объективной оценке затрат.
Что проверяют в первую очередь?
Эксперт смотрит не на итоговую сумму, а на структуру сметы:
- Обоснование расценок: используются ли актуальные ГЭСН/ФЕР или устаревшие сборники?
- Коэффициенты: применены ли поправки на стеснённые условия, зимний период, высоту? Обоснованы ли они?
- Объёмы работ: совпадают ли с проектной документацией и актами КС-2?
- Накладные расходы и сметная прибыль: не завышены ли сверх предельных нормативов?
- Материалы: учтены ли по рыночным ценам (с подтверждением) или по «внутренним» расценкам подрядчика?
Особое внимание — «невидимым» работам: подготовка площадки, демонтаж, транспортировка. Здесь чаще всего закладывают избыток.
Локальные, объектные, сводные — в чём разница?
Экспертиза может касаться любого уровня сметы:
- Локальные сметы — по отдельным видам работ (например, «устройство фундамента»). Их проверяют наиболее тщательно — здесь видна каждая расценка.
- Объектные сметы — итог по зданию или сооружению. Здесь анализируют общие коэффициенты и структуру затрат.
- Сводный сметный расчёт — по всему проекту. Проверяется в рамках комплексной экспертизы, например, при оценке инвестиционного проекта.
Если в локальной смете ошибка — она тиражируется на весь объект.
Судебная сметная экспертиза: не просто расчёт, а доказательство
В арбитражных и гражданских делах сметная экспертиза назначается судом как доказательство по делу. И здесь к ней — особые требования.
Эксперт обязан:
- работать только с документами, включёнными в материалы дела;
- давать чёткие выводы по поставленным судом вопросам;
- обосновывать каждую поправку;
- указывать, какие работы не подтверждены актами.
Если подрядчик заявляет: «Мы выполнили всё», но актов КС-2 нет — эксперт вправе не учитывать эти работы в расчёте. Это критически важно для исхода дела.
Частые нарушения в сметах
- Применение расценок не по месту работ (например, московские ФЕР для стройки в Тамбове).
- Двойной учёт работ (одна и та же операция в двух разных локальных сметах).
- Завышенные объёмы (например, 100 м³ бетона по проекту, а в смете — 140 м³).
- Необоснованные коэффициенты (зимний период в июле, стеснённость на пустыре).
- Учёт материалов по завышенным ценам без коммерческих предложений.
Только независимая экспертиза выявляет эти схемы.
Документы, которые нужны эксперту
Минимальный пакет:
- договор подряда (с приложениями);
- проектная документация;
- локальные и объектные сметы;
- акты выполненных работ (КС-2, КС-3);
- спецификации материалов;
- дефектные ведомости (при ремонтных работах).
Без актов КС-2 экспертиза возможна только как расчёт предполагаемой стоимости, но не как подтверждение фактических затрат.
Сроки и стоимость
Простая смета (до 5 млн рублей) — от 3 дней, от 10 000 рублей.
Крупный объект (ТЦ, ЖК, завод) — от 10 дней, от 50 000 рублей.
Судебная экспертиза — дороже, так как требует оформления в строгом соответствии с ГПК/АПК.
Заключение: смета — это не бумага, это деньги
Каждый процент завышенной сметы — это прямой убыток заказчика или нецелевое расходование бюджета. А каждая невыявленная ошибка — риск для застройщика, инвестора или чиновника.
Экспертиза сметы — это не техническая услуга. Это финансовый и юридический контроль, который защищает от переплат, злоупотреблений и судебных поражений.
И если вы платите за строительство — не верьте смете на слово. Проверяйте. Потому что за цифрами в Excel часто скрывается не расчёт, а расчёт на вашу доверчивость.
