Оценка коммерческой недвижимости: не здание продаёшь — продаёшь поток денег

Если вы думаете, что цена офиса — это площадь умножить на среднюю ставку в районе, остановитесь. Вы уже проигрываете. Коммерческая недвижимость — это не кирпичи и окна. Это доходный инструмент, и его цена формируется из будущих поступлений, рисков, качества управления и даже репутации здания. Оценить такой актив по шаблону — значит выдать фикцию за реальность.

Это не квартира

Самая большая ошибка — подходить к оценке ТЦ, склада или бизнес-центра так же, как к жилому дому. Там важен ремонт, вид из окна, этаж. Здесь — арендная история, долгосрочные контракты, инженерная устойчивость и ликвидность. Два офисных здания в одном районе, с одинаковой площадью, могут отличаться в цене втрое — просто потому, что в одном сидят «Газпромбанк» и «Эльдорадо», а в другом — частные риелторы и маникюрные салоны с договорами на три месяца.

Доход решает всё

В жилой недвижимости цена формируется предложением и спросом. В коммерческой — чистым операционным доходом (NOI). Это разница между арендной выручкой и операционными расходами: налогами, ЖКХ, управляющей компанией, ремонтом, страховкой.

Оценщик не спрашивает: «Сколько квадратов?» — он спрашивает: «Сколько чистой прибыли приносит объект в год?»

И от этого зависит всё. Потому что стоимость = NOI / ставка капитализации.

Ставка капитализации — не абстракция. Это индикатор риска. Чем стабильнее арендаторы, чем дольше сроки договоров, чем выше качество здания — тем ниже cap rate, тем выше цена. В центре Москвы для класса А cap rate может быть 6–7%. В периферии — 12–15%. Это не «разница в цене». Это разница в восприятии риска рынком.

Арендаторы — не просто «люди, которые платят»

Наличие арендаторов — это полдела. Главное — кто они и на каких условиях сидят.

Контракт с федеральной сетью на 10 лет с индексацией — это почти пассивный доход. Такой актив можно заложить в банке, продать инвестору, использовать в сделке M&A.

Арендатор, работающий по устной договорённости, платящий «как получится», — это риск. Завтра он уйдёт, и объект останется пустовать полгода. А за это время износится лифт, зарастёт парковка, упадёт престиж здания.

Оценщик анализирует не просто «загрузку 80%», а структуру портфеля: доля якорных арендаторов, средний срок договора, наличие опционов на продление, наличие арендных каникул, порядок расчёта ставок (фиксированная, индексируемая, с учётом выручки).

Торговые центры: опасная игрушка

Оценка ТЦ — отдельная дисциплина. Здесь всё держится на якоре. Гипермаркет, «Леруа Мерлен», «М.Видео» — они притягивают трафик. Без них торговля на «верхних этажах» гибнет.

Если якорный арендатор уходит, стоимость ТЦ может рухнуть на 40% — даже если остальные помещения сданы. Потому что трафик исчезает. А без трафика — нет выручки у мелких арендаторов. А без выручки — они уходят. Начинается цепная реакция.

Поэтому при оценке ТЦ оценщик смотрит в первую очередь на сроки и надёжность якорных договоров, а не на общую площадь.

Склады: не просто коробка

На первый взгляд — пустое здание у кольцевой. Но цена зависит от:

  • высоты потолков (от 6 до 12 метров — разница в классе и ставке);
  • наличия железнодорожной ветки;
  • типа пола (способен ли выдержать тяжёлую технику);
  • мощности электросетей;
  • качества логистики (расстояние до МКАД, развязки, таможни).

Склад класса А под e-commerce стоит в 2–3 раза дороже стандартного логистического терминала. И это не переплата — это разница в спросе и доходности.

Офисы: класс решает

Классификация (A, B+, B, C) — не маркетинг. Это код, в котором зашифровано:

  • качество отделки;
  • наличие систем климат-контроля;
  • парковка;
  • безопасность;
  • репутация локации.

Офис класса С в спальном районе — это актив с высоким риском вакансии. Офис класса А в Деловом квартале — почти государственная облигация.

Оценка без учёта класса — как оценка автомобиля без указания марки и года выпуска.

Зачем вообще нужна оценка?

Не для галочки.

  • При продаже — чтобы обосновать цену, особенно если покупатель — институциональный инвестор.
  • При кредитовании — банк не выдаст 500 млн под залог без независимого подтверждения ликвидности.
  • При налоговом планировании — если вы вносите здание в уставный капитал, налоговая посмотрит на рыночную стоимость.
  • В суде — при спорах с арендаторами, при банкротстве, при разделе имущества.
  • При страховании — чтобы не застраховать «по остаточной стоимости», а по реальному восстановительному ценнику.

Что такое «ликвидность» и почему она важна?

Цена — это не то, сколько вы хотите, а сколько готовы заплатить сегодня. А это зависит от того, насколько быстро объект можно продать.

Склад под логистику — ликвиден. Маленький офис в районе без метро — нет. Торговый центр в городе-спутнике без якоря — почти неликвиден.

Оценщик обязательно учитывает рыночную глубину: сколько таких объектов продаётся, сколько покупателей, сколько времени уходит на сделку. Это влияет на конечную стоимость — через поправку на ликвидность.

Иногда важнее не здание, а земля

Особенно в центре городов. Старое здание под снос может стоить дороже нового — просто потому, что участок под ним — в шаге от Кремля или на Невском проспекте.

В таких случаях оценщик применяет сравнительный подход к земле, а здание считает обузой (износ 100%, снос за счёт покупателя). Это называется «стоимость под редевелопмент».

И да, осмотр обязателен

Фото из Google Maps не покажут, что лифт не работает, что в подвале плесень, что парковка забита строительным мусором. Только личный визит даёт понимание реального состояния и рисков.

Заключение: это инвестиция, а не недвижимость

Коммерческая недвижимость — это бизнес. Её оценка — это не замер площади, а анализ бизнес-модели. И если вы доверяете её «оценщику за 3000 рублей», вы не экономите — вы играете в рулетку.

Профессиональный отчёт — это не бумага. Это аргумент в переговорах, защита в суде, доверие банка, уверенность в цене. И в мире, где каждый процент ставки капитализации — это миллионы рублей, эта бумага стоит своих денег.