Строительная экспертиза — это не осмотр с рулеткой и уровнем. Это диагностика объекта, построенная на знании СНиПов, ГОСТов, проектной документации, судебной практики и физики материалов. Её назначают, когда слова «некачественно», «не по проекту», «опасно» нужно перевести на язык доказательств — потому что от этого зависят миллионы рублей, безопасность людей и исход судебного дела.
В отличие от оценки, где ищут стоимость, здесь ищут причину, объём и стоимость устранения дефекта. И каждая трещина, каждый сантиметр отклонения — это потенциальный пункт в заключении.
Когда назначают строительную экспертизу?
Ситуаций — десятки. Вот самые частые:
- Спор с застройщиком — квартира сдана, но стены кривые, полы скрипят, батареи не греют.
- Затопление или пожар — нужно определить, сколько стоит восстановить ремонт.
- Некачественный ремонт подрядчиком — «сделали за 500 000, а всё переделывать».
- Самовольная перепланировка — суд хочет знать, нарушена ли несущая способность.
- Аварии и обрушения — кто виноват: проектировщик, подрядчик или владелец?
- Сдача объекта в эксплуатацию — органы стройнадзора или суд проверяют соответствие требованиям.
- Раздел имущества — при разделе долей в доме нужно определить, что можно выделить в натуре.
Во всех этих случаях мнение эксперта — ключевое доказательство.
Что может установить строительная экспертиза?
Она отвечает на конкретные вопросы, поставленные судом или заказчиком:
- Соответствует ли объект проектной документации и техническим регламентам?
- Каков объём фактически выполненных работ?
- Какова причина выявленных дефектов (нарушение технологии, брак материалов, внешнее воздействие)?
- Нарушена ли несущая способность конструкций?
- Какова стоимость устранения недостатков?
- Возможно ли выделение доли в натуре без ущерба для здания?
- Можно ли признать объект готовым к вводу?
Эксперт не выражает «мнение» — он даёт технически обоснованные выводы.
Типы строительной экспертизы
- Комплексная строительно-техническая — охватывает и качество, и объёмы, и стоимость. Чаще всего назначается судами.
- Сметно-экспертизная — фокус на расчётах, объёмах, ценах (часто входит в комплексную).
- Качественная — только соответствие нормам и проекту.
- Давности выполнения работ — когда именно были сделаны ремонты или перепланировки (редко, но бывает при спорах о самозахвате).
- Последствий ЧС — после пожара, затопления, землетрясения.
Выбор типа зависит от цели: раздел имущества, взыскание ущерба, признание права собственности и т.д.
Как проходит осмотр?
Без личного присутствия — никак. Эксперт:
- фиксирует дефекты фото и видео;
- измеряет отклонения от вертикали/горизонтали;
- проверяет работоспособность инженерных систем;
- берёт пробы материалов (при необходимости);
- сверяет фактические параметры с проектом;
- составляет дефектную ведомость.
Если речь о затоплении — осматриваются границы повреждения, состояние чернового пола, электропроводки.
Если о несущих стенах — проверяется глубина трещин, армирование, нагрузка.
Документы — основа выводов
Эксперт работает только с тем, что есть в деле или предоставлено:
- проектная документация;
- разрешение на строительство;
- акты КС-2, КС-3;
- договоры подряда;
- акты скрытых работ;
- жалобы, претензии, заключения БТИ.
Если проекта нет — эксперт даёт вывод по фактическому состоянию и соответствию общим строительным нормам.
Судебная экспертиза: особые правила
Если экспертизу назначил суд, эксперт:
- не контактирует с одной из сторон без уведомления другой;
- отвечает только на вопросы суда;
- оформляет заключение по требованиям ГПК или АПК;
- может быть вызван в суд для пояснений.
Если одна из сторон не согласна с выводами — она вправе ходатайствовать о повторной или дополнительной экспертизе.
Распространённые ошибки при назначении
- Нечёткая формулировка вопросов. «Проверьте качество» — плохо. «Соответствует ли оштукатуривание стен СП 29.13330.2011?» — правильно.
- Отказ от осмотра. Экспертиза «по документам» возможна только если объект уничтожен (например, после пожара).
- Выбор эксперта без строительного образования. Оценщик не может проводить строительную экспертизу — нужны инженеры-строители, эксперты с профильным допуском.
Сроки и стоимость
Простой ремонт в квартире — от 3 дней, от 15 000 рублей.
Экспертиза многоквартирного дома или промышленного объекта — от 2 недель, от 80 000 рублей.
Судебная экспертиза — дороже из-за формальных требований.
Заключение: стена не врёт
В строительных спорах эмоции бессильны. Кривой пол, треснувшая стена, протечка — это факты, зафиксированные в экспертизе. И именно они решают, кто платит, кто исправляет и кто отвечает за безопасность.
Строительная экспертиза — это не техническая услуга. Это мост между правом и реальностью. Потому что без неё даже самая сильная правовая позиция остаётся без доказательств.
А в суде, как известно, решают не права, а доказательства.
